부동산 개발(Real Estate Development) 직군에 대하여
안녕하세요. 부동산 개발 관련 취업을 준비하고 있는 멘티님들!
수많은 부동산 관련 회사들중 "부동산 개발(Real Estate Development)" 과 관련한 회사는 어느 회사가 있는지, 어떤 업무를 수행하는지, 그런 회사에 입사하기 위해서는 어떤 사전 준비가 필요한지에 대한 정보를 제공하려고 합니다.
우선 부동산 개발자 or 시행자 (Developer) 가 무엇을 하는 것인지부터 설명해야 겠군요.
여러분이 너무나도 잘 아시는 미국 전 대통령 도널드 트럼프의 직업이 부동산 개발자(Developer) 였다는 것은 누구나 아는 사실이지요. 또 그가 엄청난 부를 축적했다는 것도 덤으로 알고 있구요.
그렇습니다. 부동산을 개발하여 이익이 발생하면 디벨로퍼가 그 이익을 향유하게 되는 것입니다. 그 바탕에는 디벨로퍼가 감수해야 할 위험성(Risk)가 존재하죠. 우선 개발사업을 하기 위한 토지가 필요합니다. 토지확보는 디벨로퍼가 해야 할 첫번째 임무입니다. 두번째는 해당 토지에 건축계획을 수립하고 인허가를 받아 분양을 하거나 임대를 하는 일이죠. 바로 수익을 창출하기 위한 계획을 수립/시행하는 일입니다.
때로는 부동산 경기가 하락하여, 수요자들이 그 상품을 매력적으로 느끼지 못하여 사업 진행이 잘 되지 않는 경우도 있습니다. 그렇게 되면 디벨로퍼는 개발 이익을 얻지 못하고 오히려 손실을 보며 때로는 파산에 이르기도 합니다.
실제 부동산 개발(Development) 분야를 사업영역으로 다루고 있는 회사의 카테고리가 광범위합니다. 그래서 멘티분들이 더 헷갈려하고 관련한 질문을 많이 주시지요.
주거시설(아파트, 주상복합, 도시형생활주택, 오피스텔, 연립주택, 기숙사 등)을 주요 사업분야로 다루는 회사가 있는가 하면,
상업업무시설(쇼핑센터, 유통시설, 오피스, 근린생활시설 등) 위주로 사업영역을 구축해가는 회사들도 있습니다.
그 이외에도 물류센터나 지식산업센터와 같은 산업과 직접 연계된 PROPERTY를 다루는 회사들도 있구요.
관광산업과 관련한 부동산(골프장, 호텔, 리조트, 테마파크 등)을 소유하고 운영하는 회사들도 있지요.
생각하기에 따라서는 에버랜드를 부동산 개발 및 운영회사로, 롯데쇼핑을 부동산 개발 및 임대회사로 분류할 수도 있겠네요. 실제로 두 회사에 부동산 개발과 관련한 부서가 있으니 말입니다.
하지만 오늘 다룰 부동산 개발 직군과 관련한 회사는 아래와 같이 크게 4가지로 나누어 설명하려고 합니다.
(공동주택 및 상업시설을 주된 개발사업으로 하는 회사라는 전제이며 리조트, 호텔, 물류창고 등 특수한 분야에 대한 설명은 별도로 해야 할 것 같습니다. )
1. 시행사 <개발사업팀>
- 주요회사 : DS네트웍스, 신영, MDM, 네오밸류, 솔렉스플래닝, DK, 인창건설, AM플러스, 대상산업, 랜드마크디벨럽먼트 등 (디벨로퍼협회 www.koda.or.kr 참고 바랍니다.)
- 주요특징 : 부동산 개발 직군을 설명하기에 가장 적절한 회사. 토지를 매입하여 건축계획을 수립하고 인허가를 득한 뒤 건축물을 지어 분양/임대 함으로써 부가가치 및 이윤을 창출해냄. 기본적으로 공동주택을 개발하지만, 그 이외에도 오피스텔, 상업시설 등 시장 상황에 탄력적으로 대응하여 다양한 용도시설을 개발하려는 경향이 있음. 강변 테크노마트를 개발한 프라임개발의 경우 2000년대 초반 IT 붐을 타고 테크노마트를 성공적으로 개발하였으며, 멀티플렉스 영화관이라는 새로운 장르를 제시하기도 하였음. 기본 연봉은 중간 수준이라고 볼 수 있으며, 추가로 프로젝트별로 인센티브를 제공하는 경우가 많음. 1인당 매출규모가 상당히 높기에 인센티브를 상당히 기대하는 사람들에게 조언을 주자면, 시행사 오너는 다음 프로젝트를 위한 토지매입 대금으로 현재의 현금을 쓰기 때문에 인센티브를 많이 줄 여력은 없다는 것이 함정. 시행사에서 경력을 쌓은 뒤 건설사 또는 자산운용사로 이직하는 경우도 많이 보았음. 시행사에서 경력을 쌓아 독립한 분들도 꽤 있으나 자금의 확보에 난관은 항상 같이 따라다님. 분양대행사로 사업을 시작하여 시행사로 발전한 회사들도 꽤 있으며, 시행 대행 또는 Project Management 회사로 자문업으로 시작하여 시행사로 발전한 경우도 있음. 난세에 영웅이 탄생한다고 했던가. 부동산 시장이 어려운 시기에 새로운 시행사가 강자로 우뚝서는 경우가 종종 발생함.
- 전공분야 : 경제/경영/건축/도시계획/부동산/법학 전공을 선호하나, 실제 경력자들은 그 이외 분야의 다양한 전공자들로 구성되어 있음.
- 관련 자격증 : 부동산개발 전문인력 인증 (부동산개발업법상 경력/학력 등 자격자 의무 근로 기준 有), 회계사/공인중개사 등 전문 자격증이 있으면 취업에 유리하나 절대적 자격은 아님.
2. 건설사 <도급팀, 자체사업팀, 도시정비사업팀, 해외사업팀>
- 주요회사 [1군 건설사] : 현대건설, GS건설, 대우건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링, 롯데건설 등
[중견 건설사] : 호반건설, 반도건설, 중흥건설, 이지건설, 모아건설, 효성 등
- 1군 건설사 특징 : 신입은 입사가 어렵기도 하지만, 원하는 부서에 배치 받는 것은 더더욱 힘들다. 건축 전공자들은 대부분 현장 배치됨. 도급팀/자체사업팀/도시정비사업팀/해외사업팀 으로 세분화되어 있다. 도급팀은 토지를 보유한 시행사와 함께 아파트 시공 참여를 통해 개발사업을, 자체사업팀은 LH공사 등이 분양하는 공공택지를 직접 매입하여 아파트 또는 대형 복합개발사업 시행 및 시공을 동시에 참여, 도시정비사업팀은 재건축/재개발 조합과 함께 아파트 시공 참여를 통해 개발사업을, 해외사업팀은 베트남/인도네시아 등 동남아 지역에 토지를 직접 매입하거나 시행사를 통해 아파트 시공 참여함.
- 중견 건설사 특징 : 즉시 전력감인 경력직을 위주로 구인 하고 있다. 개발사업팀 이외에 지원부서가 세분화 되어 있지 않아 개인의 역량에 따라 다양한 일들을 할 수 있다는 특징이 있어 실력자가 많다. 1군 건설사보다 일은 많지만 연봉이 낮은 관계로 1군 건설사로 이직이 잦다. 하지만 1군 건설사는 개인의 역량을 중요시하게 생각하지 않는다는게 함정.
- 공통 특징 : 기본적으로 건설사는 직접 시공을 하기 때문에, 시행 성격 반 + 시공 성격 반 이라는 특징이 있다. 시행이익이 적더라도 시공이익이 보장되어 있는 경우 사업을 추진할 수 있다는 점이 시행사와 가장 큰 차이라고 보여짐.
- 전공분야 : 건축/도시계획/부동산/경영/경제 전공을 선호함.
- 관련 자격증 : 회계사 등 전문 자격증이 있으면 취업에 유리하나 절대적 자격은 아님. 취업 이후 경력이 쌓이면 대학원 진학하거나 CCIM 같은 자격증을 취득하는 분들도 있음.
3. 부동산 자산운용사 <대체투자팀>
- 주요회사 : 이지스자산운용, 마스턴자산운용, 코람코자산운용, 미래에셋자산운용 등
- 특징 : 업무영역이 무엇인지 가장 궁금할만한 회사들이다. 구체적으로는 Fund 나 REITs 와 같은 Vehicle 을 활용하여 투자자들이 개발사업을 할 수 있게끔 코디네이터 역할을 하는 회사이다. 그렇다보니 토지주/건설사/금융사 를 모두 만나서 의견을 조율하고 사업을 만들어내는 어려운 역할을 소화해야 한다. Fund 나 REITs 를 구성하는 투자자들중 대부분이 은행, 증권사, 연기금, 개인투자자 등 이다보니 아무래도 금융지식이 많아야 해서 업무가 금융구조를 풀어내는데에 집중되어 있긴 하다. 회사 인력의 구성 또한 금융업으로부터 오는분 반, 시행/건설업으로부터 오는분 반 정도로 구성되어 있다. 기본급여 및 인센티브 또한 괜찮은 편이어서 시행사 및 건설사에서도 이직해서 오는 경우가 종종 있다. 해외사업을 추진하는 경우도 있는데 주로 Green field(토지상태로 매입하여 개발이 필요한 부동산)가 아닌 Brown field(준공되어 운영중인 부동산) 에 투자한다.
- 전공분야 : 경제/경영/부동산 전공을 선호함. 경력 이직시에는 전공보다는 이력.
- 관련 자격증 : 자산운용 전문인력 인증 (부동산투자회사법상 경력/학력 등 자격자 의무 근로 기준 有), 재무분석이 주요 업무이므로 회계사, CFA, MBA 등 선호함.
4. 유통사 <복합쇼핑몰 개발팀, 백화점 및 대형마트 개발팀, 점포개발팀>
- 주요 회사 : 신세계프라퍼티, 롯데쇼핑, 롯데자산개발, GS리테일, 이랜드리테일 등
- 특징 : 백화점, 쇼핑몰, 대형마트 등을 개발하기 위해 유통사들이 자회사를 설립하여 직접 개발사업을 추진함. 경력이 쌓이면 상업시설 전문가로서 컨설팅, MD 등 관련분야로 진출하기도 함. 유통사에서 직접 운영하는 Tenant (롭스, 세븐일레븐 등) 의 점포 입점과 관련한 업무를 하는 팀도 있음. 상업시설의 특성상 야간근무나 주말근무도 감수해야 하는 상황이 발생할 수 있음. 대형 점포를 개발하는 팀과 소형 점포를 개발하는 팀으로 구분되기도 함.
- 전공분야 : 경제/경영/부동산/건축 전공을 선호하나 제한이 있는 것은 아님.
더 많은 부동산 개발 직군들을 설명하기 위해서 카테고리별로 분류하여 추가적인 에세이를 올리도록 할게요.
위와 같은 업무 직군에 대해 관심이 있으신 멘티들은 잇다를 통해 추가적인 멘토링을 위한 질문을 주세요. 개별적인 관심사에 대해 답변 드릴게요.
- E-mail : sojulee63@gmail.com