부동산 개발 직군중 유통사 쇼핑센터 개발자 직군에 대하여

  • written by 이종원 mentor

한 멘티님의 요청으로 부동산 개발 직군중 유통사 쇼핑센터 개발자 직군에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.


또한, 해당 분야에 진출하기 위하여 사전에 준비해야 할 사항에 대해서도 간략히 알아보겠습니다.


이를 말하기에 앞서, 저는 유통사에서 근무한 경험이 없다보니 쇼핑센터 개발을 위해 업무차 만났던 회사의 담당자에 대한 기억을 떠올려 말씀드리도록 하겠습니다.


우선 회사를 네가지로 분류해보겠습니다.


1. 대형 유통사

   - 주요 회사 : 롯데쇼핑(롯데백화점), 롯데자산개발(롯데몰, 롯데마트), 신세계프라퍼티(신세계백화점, 스타필드, 이마트), 이랜드개발(NC백화점, NC큐브), 경방(타임스퀘어), 현대백화점(현대백화점), 한화갤러리아(한화갤러리아), GS리테일(G-square), 홈플러스(홈플러스),

   - 특징 : 롯데의 경우 국내/해외(동남아) 둘다 활발히 프로젝트가 진행되며, 대형쇼핑센터부터 작은 상가에 이르기까지 스펙트럼이 다양하다. 유통사관학교라 불릴 정도로 롯데 출신들이 다른 회사에 포진해 있는 경우가 많다. 급여가 타 사 대비 낮은 편이라는 이야기가 있어 경력이 쌓이면 이직하는 경우도 많다. 최근에는 대형마트의 신규 입점이 거의 없어 마트쪽 분야는 신규인원 채용이 없는듯 하다. GS리테일의 경우 신용도가 높아 펀드/리츠 사와 구조화된 금융구조를 만들어 타 유통사를 입점시키는 등 유통사와 개발사의 중간 형태를 띄기도 한다.


2. 쇼핑센터 개발 시행사

   - 주요 회사 : 대성산업(디큐브시티), 서부T&D(스퀘어원), 호반건설(아비뉴프랑), MDM(신도시 쇼핑몰)

   - 특징 : 사업다각화를 위해 보유자산을 활용하여 쇼핑센터를 개발하려는 CASE이다. 유통사 출신을 경력직으로 영입하여 개발하는 경우가 많아 신규 입사 형태로는 적절하지 않아 보인다. 쇼핑센터에 노하우가 적기 때문에 외부 컨설팅사의 도움을 많이 받는 경우가 있다. (대성산업과 모리빌딩의 합작품 디큐브시티)


3. 키테넌트 유통사

   - 주요 회사 : 신세계 스타벅스, CJ CGV, 롯데롭스, 세븐일레븐, 파리바게트, 유니클로, SPC그룹 등

   - 특징 : 점포 개발 업무를 담당한다. 상권을 분석하고 매출을 추정하며, 임차계약 등 실무까지 담당하게 된다. 키테넌트 유통사에 입사하게 되면 대형유통사나 개발사 보다는 계속하여 키테넌트 유통사로의 이직이 잦다.(편의점/화장품/도시락/커피/베이커리 등 분야별로 흥망성쇄가 달라서 2~3년 단위로 이직이 많은게 아닌가 생각됩니다.) 아무래도 매출이 발생하는 직접 입점 업무를 하다 보니 중간에 퇴사하여 직접 사업주가 되기도 합니다. (망해서 회사로 되돌아오는 경우가 많더군요)


4. 해외 MD 및 컨설팅 회사

   - 주요 회사 : 지오아카마츠(일본), 쿠시먼&웨이크필드(미국), 토마스(캐나다), 모리빌딩(일본)

   - 특징 : 유학파거나 영어/일어를 모국어처럼 잘하는 담당자들이 많다. 건축설계사 출신도 있음. 스스로 대단한 지식이 있어 자문한다기 보다는 본사의 노하우를 해당 사업에 접목하여 컨설팅하는 형태가 많다. 직원들과 임원들 모두 젊은 편이다. 대형 쇼핑센터를 개발하기 위한 사전 MD계획(텐넌트 배치 및 수익분석), 준공시 그랜드 오픈을 위한 상환경계획 및 테넌트 입점 등 업무를 수행하며, 롯데/신세계/현대백화점과 같은 유통사는 IN HOUSE 인력으로 이를 수행하나, 일반 시행사가 쇼핑센터를 개발하여 직접 운영하는 경우 컨설팅 회사에 자문을 의뢰하는 경우가 많다. (분양대행사에서 상가를 구분하고 구분상가 분양계획을 세우는 것은 분양대행사의 영역임)

여의도 IFC몰의 경우는 토마스컨설팅에서, 신도림 디큐브시티는 모리빌딩에서, 영등포 타임스퀘어는 지오아카마츠에서, 명동 눈스퀘어는 쿠시먼&웨이크필드에서 MD계획(테넌트 유치 포함) 및 상환경 설계를 담당하였다. 간혹 쇼핑센터 설계로 유명한 JERDE(미국) 란 회사의 업무 영역과 헷갈리는 분들이 많은데, JERDE는 건축설계에 가까운 회사이다. 예를 들면 일본 동경의 "롯본기 힐즈" 복합쇼핑센터는 JERDE 가 건축설계에 참여하고, MD계획 및 상환경설계는 모리빌딩에서 수행하였다.



** 한번은 이지스자산운용과 협업하는 과정에서 담당자들을 만나보니 인사동 쌈지길과 같은 쇼핑센터(작지만)에 대한 전반적인 업무를 수행하는 것을 보고 자산운용사에서도 담당자가 관심있는 분야로 투자가 되는구나 라는 생각을 가지게 되었습니다. (금융사로 진출해도 그러한 업무를 수행할 수 있는 여지가 있다는 것이지요)






** 취업을 준비하기 위하여 **


사실 준비의 왕도는 없어 보입니다.


일반적으로 추천해줄 만한 목표로는 '롯데/신세계' 에 신입으로 취직 준비하는 것이겠지요.

업무량이 많다 하더라도 적절한 보수에, 대형 프로젝트의 기회나 해외 진출의 기회가 있기 때문입니다.

그러기 위해서는 대기업 입사에 필요한 영어니, 면접이니, 하는 것들을 준비해야 겠지요 ?

이 부분에 대해서는 제가 많은 도움을 못드릴 듯 하네요.


두번째로 추천해줄 만한 진로로

스스로 대기업 입사의 벽이 높다고 판단되는 경우인데요

자기가 가장 관심 많은 분야를 선정하여 키테넌트 유통사에 입사를 준비하는 것이 필요해 보입니다.

물론 적은 보수에 비해 적지 않은 업무량을 감안하셔야 합니다. (쇼핑/유통과 관련한 회사들은 주말에도 근무해야 하는 등 업무량이 많습니다.)

예를 들어 "커피" 분야를 선정했다고 한다면 (커피를 마시는 것과 일하는 것은 차원이 다르니 분야 선정시 유의하세요, 그리고 입점이 포화상태인 분야는 왠만하면 피하시는게 좋지요.)

스타벅스, 커피빈, 이디야, CJ투썸플레이스 등 관심있는 20~30개 회사를 LIST-UP 할 수 있을 것입니다.

입점 업무를 수행하기 위해서는 상권분석, 수익률 검토, 임차계약, 인테리어, 그랜드오픈, 홍보 등 역량이 필요하기 때문에 회사 입장에서는 경영, 경제, 건축, 부동산, 법학 등을 전공한 직원을 선호할 가능성이 있습니다.

어찌어찌하여 면접까지 가게 되었다고 하면, 이제부터는 이러한 업무를 잘 해낼 능력이 있는가를 증명하는 절차가 남아 있습니다.

일반적인 대학교 4학년 학생들이 이를 증명하는 것이 쉬운 일은 아니라는 것은 회사측도 잘 알고 있습니다.

나름의 기준으로 누가 가장 적합한 지원자인가를 판단하기 위해서는 지원자가 과거에 어떠한 경험을 하였는지가 중요한 지표가 될 수 있습니다.

단순히 커피를 많이 마셔봤고, 어느지역에서 커피 매출이 많이 나는지에 대해 개인적으로 지켜본 경험이 있고, 카페에서 아르바이트를 해봤다는 것만으로는 이를 증명하기 어렵습니다.

제가 현대차그룹 실무면접위원이었을때를 떠올려보면 아래와 같은 어필이 필요할 것으로 생각되네요.

General 한 측면에서 : 나는 적은 보수(성과)에도 불구하고 끈기를 가지고 외부 조사가 많은 고된 일들을 지속적으로 해왔던 사람이라는 것을 어필해야 합니다.(학교 과제, 봉사활동, 아르바이트 등 해당)

Special 한 측면에서 : 커피 매출과 관련한 경험을 어필해야 합니다. 1일 카페를 운영했다던가, 크리스마스와 같은 주요 행사날 목 좋은 곳에서 커피를 팔았던 경험이 있다던가 하는 남들과 비교하여 커피 매출을 내는데 있어 이렇게 열정을 가지고 있는 사람이 있구나 라는 생각이 들정도로 말하는 것이지요. 이러한 경험을 매출로 연결시키기 위해 객관적이고 논리적인 이유들을 함께 설명하면 됩니다. 어떤 이유로 장소를 잡았고, 어떤 이유로 어떤 상품을 구성했으며, 오전에 매출이 나지 않자 오후에는 전략을 바꾸어서 성공했다는 둥의 전략적인 이유들까지 말이죠.

이러한 경험이 없다면 지금부터라도 시작하시면 되겠습니다.

관련 자격증은 없는 것으로 보입니다. 그나마 쉬운 공인중개사를 추천해줄만 하긴 한데, 취직하는 것 만큼이나 어려워서 감히 자격증을 따라고 말해주지는 못하겠네요.

아주 먼 미래까지 내다본다면, 회사에 취직한 이후 CCIM/공인회계사/공인중개사/감정평가사 등 전문적인 자격증을 보유하게 된다면 대기업으로의 이직 또는 해당 회사의 높은 직위까지 갈 수 있을 것으로 보입니다.



혹시 더 궁금한 점이 있으면 댓글로 알려드리겠습니다.


Profile lee

개발사업담당

written by 이종원 mentor

  • 2018.04.26
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    댓글 1 개

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    소셜멘토링 잇다

    2018/04/30 10:07:58

    취준에 왕도는 없지만 멘토님의 자세한 칼럼 덕분에 멘티들이 많은 도움을 얻을 수 있을 것 같네요! :)