건설사의 부동산 개발 관련 부서에 대해서 (신입사원 신규 채용)
안녕하세요 건설사의 부동산 개발 부서에 관심이 있는 멘티님들.
오늘 아주 자세히, 구체적인 내용들을 설명드리고자 글을 씁니다.
건설사가 왜 부동산 개발 부서를 따로 조직화하여 운영하는지부터 알고 가셔야겠습니다.
업종의 특성상 건설사는 건설키로한 건축물을 책임지고 준공을 해야 하는 숙제가 있습니다. 토지를 확보한 시행자와 건설 자금을 대출해주는 기관에서 늘 건설사에 요구하는 사항이지요.
하지만 토지를 확보한 시행자가 충분한 브랜드, 사업실적, 높은 신용도와 담보 물건을 가지고 있지 않은 이상에는 대부분 시공사가 그 프로젝트의 얼굴마담을 해야 하는 입장입니다.
수많은 아파트의 브랜드가 시공사의 것을 사용하고 있는 것이 그 증거입니다.
아파트의 수분양자들조차 시공사는 기억해도 시행자는 잘 기억하지 못합니다.
그러다보니 건설자금을 대출해주는 대출기관은 시공사에게 "책임준공"을 요구하게 되지요.
그야말로 시행자에게 무슨일이 생기더라도 건축물은 완성해야 한다는 일종의 노예계약인 셈인데요.
이를 뒤집어 생각해보면 시행자가 파산하면
"시공사가 시행자의 역할까지도 해야 한다는 뜻입니다."
이러한 이유 뿐만 아니라
정부에서 택지를 대규모로 개발하여 아파트 용지를 민간기업에 분양하고 있습니다. 건설사에서도 이러한 공공택지를 매입하여 아파트 개발사업을 직접 수행하기도 합니다.
또한, 역세권 지역 상업용지에서 주거+상업+업무+문화 시설이 복합된 대규모 개발사업이 진행되기도 하는데요. 자금력이 풍부하고 자체 시공이 가능한 대형 건설사들이 이러한 프로젝트의 주요 시행자가 되기도 합니다.
그럼 구체적으로 건설사내 어떤 부동산 개발사업 관련 부서가 있는지 살펴보겠습니다.
(제가 근무했던 대형건설사를 기준으로 분류해보겠습니다.)
1. 민간도급사업팀 : 외부 시행사(토지 매입자)와 협업
2. 자체사업팀 : 자체 토지매입
3. 도시정비사업팀 : 재개발/재건축/리모델링
4. 해외사업팀 : 해외 개발사업
5. Task Force Team : 스마트시티 등 신수종사업 분야, 임시적 조직
인프라개발팀과 혼동이 있을 수가 있는데, 인프라개발팀은 SOC사업을 수행하는 조직이며, 도로/항만/철도 등 국가 기간산업이라는 점 알아두시면 좋겠네요.
그럼 이번에는 어떤 업무들을 주로 수행하는지 알아보겠습니다.
위의 연구원들의 자료는 참고해볼만 하지만
역시 실무적으로 뭘하는지는 알 수가 없게 연구해놨군요.
제가 정리해보자면
1) 토지확보 : 외부 시행사를 통해 or 공공택지 직접 입찰 참여 등
2) 사업성검토 : 시장분석(내부 마케팅/견적부서 협업) 및 재무모델 작성
3) 사업계획 수립 및 인허가 : 설계사 협업
4) 각종 계약의 체결 : 프로젝트 파이낸싱, 설계, 감리 등
5) 분양 및 임대
6) 정산 및 청산
위의 사항들이 주요 업무의 내용이라고 보여지네요.
신입사원으로 입사를 준비하는 분들에게 말씀드릴 사항은
1지망으로 해당부서를 지원했다 하더라도 건설 현장으로 우선 배치되는 경우가 빈번하여 당황하지 않아야 합니다. 언제든지 근무중에도 부서를 재지원하여 재배치 되는 경우가 있습니다. 그리고 건설회사는 순환근무를 기본으로 하기 때문에 1지망으로 해당부서에 배치되었다 하더라도 3년 후에 현장으로 재배치되는 경우도 종종 있습니다.
그럼 신입사원 입사를 위해 준비해야 할 사항으로
1. 대학교 전공 : 경영/경제/건축/도시계획/부동산 전공을 선호하나 절대적이지는 않음
2. 자격증 : 관련 자격증 없음. 공인중개사를 물어보는 멘티들이 많은데 부동산 개발과 부동산 중개는 다른 영역임. 공인회계사를 물어보는 멘티들도 있는데 공인회계사는 도움이 되나, 공인회계사를 보유한 채로 신입사원 지원한 사례를 본 적이 없음.
3. 관련활동 : 특별히 정해진 활동 없음. 다만 자신이 얼마나 부동산에 관심있는지를 나타낼 수 있는 활동(분양대행사, 리처시 아르바이트 등)은 면접시 도움이 될 수 있음. 최근 각 건설사들이 대학생들과 함께하는 봉사활동 등은 해당 회사 면접시 일부 도움이 될 수 있음.
위의 사항에 대해 더 궁금한점이 있는 경우 잇다 상담을 신청하시거나 아래의 이메일로 연락주세요.
e-mail : sojulee63@gmail.com